2020年3月30日，花樣年控股集團有限公司（01777.HK）披露其2019年度全年業(yè)績，并于次日在深圳舉辦業(yè)績發(fā)布會。
房地產行業(yè)告別黃金時代步入調整期，在整體規(guī)模增速放緩的背景下，花樣年仍舊交出了一份亮眼的成績單。與此同時，花樣年豐厚的土儲以及穩(wěn)健的財務、充足的現金流，是實現未來長期可持續(xù)發(fā)展以及抵御風險的穩(wěn)定基石。
多項經營指標穩(wěn)步提升
年報顯示，截止至2019年12月31日，花樣年實現合同銷售362.1億元人民幣，合同銷售面積320.8萬平方米，同比分別增長20.0%和18.9%，順利完成年初制定的銷售目標。合同銷售貢獻主要來自成渝都市圈，占總體合同銷售金額的39.6％，長三角都市圈以81.56億元人民幣占據第二位，環(huán)渤海都市圈以及粵港澳大灣區(qū)同樣表現不俗。
于2019年，花樣年盈利能力持續(xù)釋放，多項經營指標顯著提升。其中，總收入達190.8億元，同比增長36.4％，盈利能力大幅增加。期內實現毛利潤約53.4億元，毛利率維持在28.0%，處于行業(yè)較高水平。
“地產+社區(qū)”是花樣年的兩大主引擎。2019年，花樣年物業(yè)銷售收入同比增長達54.6％，占總收入的69.3％，是未來收入增長的“動力源”；社區(qū)服務及其它收入同比增長7.8％，占總收入的30.7％，成為現金流入的“穩(wěn)定器”。
巨量土儲助力業(yè)績爆發(fā)
土儲是房企的根基，多拿地，拿對地對房企的后續(xù)發(fā)展至關重要。
截止至2019年12月31日，花樣年規(guī)劃土地儲備建筑面積約3,687萬平方米，預期未來可轉化為土地儲備的城市更新項目總建筑面積約1,954萬平方米。
土地儲備集中分布在全國五大都市圈。其中，一線城市和二線城市占比超過90％。成渝都市圈及環(huán)渤海都市圈占比分別為17.1％、18.7％；粵港澳大灣區(qū)儲備占比遠超過50％，以住宅為主導。
粵港澳大灣區(qū)在國家戰(zhàn)略層面處于高點站位，是房企的必爭之地。從披露的數據來看，花樣年在大灣區(qū)的土儲主要為城市更新項目，共計46個，分布在深圳、東莞、惠州、廣州、佛山、中山六大核心城市，目前處于不同發(fā)展階段，預計規(guī)劃總建筑面積約1,954萬平方米，儲備總貨值約3,845億元人民幣。
深圳項目最多，共規(guī)劃732萬平方米27個項目，預計總貨值約2,055億元人民幣，覆蓋福田、南山、羅湖、鹽田等關內核心區(qū)在內的所有區(qū)域。
未來3年，花樣年預計17個城市更新項目將轉化為開發(fā)用地，其中16個項目位于深圳，1個位于惠州，預計供地總建筑面積約412萬平方米，供地總貨值約1,186億元人民幣。坪山好時光一期、龍華玉石新村項目、福田梅林越華項目等一批項目正在加速推進中。
此外，自2019年下半年，花樣年重回招拍掛市場，并連續(xù)斬獲多宗優(yōu)質地塊。同時，聯(lián)合旭輝、華夏幸福等多家房企共同合作拿地、聯(lián)合操盤，擴儲決心積極堅定。
財務管控穩(wěn)健有效
在盈利能力持續(xù)增強的同時，花樣年采取積極的債券管理策略，拓展多元化融資渠道，將負債水平和融資成本控制在合理水平，進一步提升財務的穩(wěn)健性，使資金流動性充裕，償債能力趨向良好。
花樣年債務年期結構在2019年得到有效改善，一年內到期的短期有息負債占比從2018年底的33.1%下降至2019年底的30.1%。此外，融資成本逐步下降，債務結構進一步得到優(yōu)化。
過去一年，花樣年先后獲得三大國際評級機構給予的行業(yè)信用評級肯定：穆迪和標普將花樣年的評級展望調升為穩(wěn)定、惠譽首次評級給予B+評級。
在市場環(huán)境轉冷、融資環(huán)境趨緊的情況下，憑借穩(wěn)健有效的財務管控，花樣年已具備足夠的風險抵御能力。
今年1月份，新冠疫情來襲，諸多房企銷售端受到了沖擊，資金鏈承壓。得益于強大的抗風險能力，花樣年從容應對。通過線上營銷等一系列措施，開辟賣房新場景，取得了顯著的效果，活動上線22小時認籌率即達到88.95％。至3月份，各地陸續(xù)復工，花樣年全國項目營銷中心逐漸開放，前期線上積累的客源逐漸轉移到線下，兌現成交。
可以看到，花樣年的穩(wěn)健表現，既得到了資本市場的關注與認可，同時也經受得住了疫情的沖擊與考驗。
疫情下彩生活社區(qū)再升溫
物業(yè)是花樣年兩大頭部業(yè)務之一。在報告期內，花樣年旗下彩生活服務集團（01778.HK）社區(qū)服務及收入同比穩(wěn)定增長7.8%，達58.6億元人民幣。
在實現營收穩(wěn)步增長的同時，彩生活也在積極尋求物業(yè)的價值增長點。2019年年中，彩生活與京東、360等互聯(lián)網巨頭達成全面戰(zhàn)略合作協(xié)議，共同探索“社區(qū)+商業(yè)”“社區(qū)+物流”“社區(qū)+安全”“社區(qū)+金融”“社區(qū)+科技”的融合業(yè)態(tài)創(chuàng)新，深耕社區(qū)場景，優(yōu)化業(yè)主體驗，構建有溫度的“智慧社區(qū)”。
“溫度”是彩生活的重點標簽之一。今年年初，在媒體采訪中，潘軍提到，“我們的小區(qū)正在實現一個升華，正在從一個物理冰冷的概念，向具有溫度的方向來進行演變，我把它叫做社區(qū)”。
新冠病毒肺炎疫情爆發(fā)以來，彩生活迅速形成統(tǒng)一戰(zhàn)線，累計調撥逾1000萬資金用于抗疫防疫。物業(yè)員工奮戰(zhàn)一線，極大地保障了2000多個小區(qū)、超過1500萬業(yè)主健康和安全，其中，彩生活在管武漢56個社區(qū)、5.5萬戶家庭的發(fā)病率占全市發(fā)病率的十分之一左右。疫情是物業(yè)服務最好的試金石，也是社區(qū)“溫度”的一大考驗，彩生活物業(yè)為防控疫情做出的努力得到了諸多業(yè)主的認可。
今年3月，彩生活服務集團以其突出的運營能力，以及行業(yè)發(fā)展的創(chuàng)新引領勢頭，獲得“2020中國物業(yè)服務企業(yè)運營表現TOP20”第2名。
創(chuàng)始人回歸一線吸納人才
2019年年中，花樣年提出“二次創(chuàng)業(yè)、彎道超車”的策略，并在經營方針和人才戰(zhàn)略等方面做出相應的調整。這也是花樣年首次提出人才戰(zhàn)略，在職級、薪酬、績效均進行了一系列的變革，以及更聚焦、能為二次創(chuàng)業(yè)助力的“花花軍規(guī)”等企業(yè)核心價值觀。
至今年1月份，花樣年順利完成組織架構調整以及人才換倉，引入了眾多明星高管。值得一提的是，花樣年創(chuàng)始人重回一線，擔任花樣年地產集團CEO。
帶領花樣年21年一路走來的兩位“代言人”，潘軍講溫度，善全面統(tǒng)籌、整合資源；曾寶寶講速度，追求獨特品質、務實加速。二人在雙頭部業(yè)務地產、社區(qū)兩大板塊再次強強聯(lián)手，分工細作。
此外，花樣年集團地產五大區(qū)域區(qū)首也全部落定。今年3月份，花樣年啟動春季校招，高薪招攬應屆畢業(yè)生，并大膽喊出“有本事，你過來”的宣言，吸納敢扛事、不怕事、會來事、能成事的營銷人才。
過去一年的人才大換血以及當前的一系列招聘動作，是花樣年為快速擴張、規(guī)模發(fā)展而做好的沖刺準備。業(yè)績會上，花樣年管理層提出2020年的策略是“飆”，在運營、投資、財務、社區(qū)四大戰(zhàn)略層面實現快、準、穩(wěn)、強。
飆是速度、進取、有力量。實際上，自2019年以來，花樣年在土地市場頻頻亮相、拿地步伐加速，期內工程速度大幅提速、銷售去化周期明顯縮短……種種跡象表明，這種大步往前跨、銳意進取的風格轉變和鋒芒已經在這家房企身上展露。